房地產開發流程與法律風險防范
主講老師: 黃佩華 查看講師詳情>>
工作背景：
房地產/建筑企業法律實戰專家
近30年的法律行業從業經歷
律所合伙人，資深律師、1996年取得律師資格證書
先后在北京多家律師事務所任職
曾在中國保利集團北京保利擔任法務總監職務十多年
主講課程：
《建設工程合同管理》
《房地產開發流程與法律風險防范》
房地產開發流程與法律風險防范課程大綱詳細內容
課程分類： 風險管理地產其它培訓
課程目標：
課程對象：
課程時間：
課程大綱:
第一部分房地產公司法律風險
一、房地產開發企業的法律風險
（一）房地產開發企業與《公司法》相關的法律風險
根據《公司法》、《公司登記
管理條例》規定，在公司設立過程中需要承擔的行政責任主要有
（1）虛報注冊資本，取得公司登記的；
（2）提交虛假材料或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實，取得公司登記的；
（3）公司發起人、股東虛假出資，未交付或者未按期交付作為出資的貨幣或者非貨幣資產的；
（4）公司的發起人、股東在公司成立后，抽逃出資的。
（二）房地產開發企業與《城市房地產開發
經營管理條例》相關的法律風險
未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門（市場監督局）責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，并處罰款。
（三）房地產開發企業與開發資質相關的法律風險
二、房地產合作開發的法律風險
（一）合作開發房地產合同無效的法律風險
（二）不屬于合作開發房地產合同的法律風險
（三）合作開發房地產合同未約定或約定不明確的法律風險
1、事先做好盡職調查
2、簽好合作開發合同
3、履行好出資義務
4、避免合作開發房地產合同被認定無效
三、房地產公司股權轉讓的法律風險防控
（一）來自項目公司的法律風險
（二）來自開發項目的法律風險
（三）辦理交接手續的法律風險
1、做好前期法律盡職調查
2、簽好股權轉讓合同
3、做好交接工作
4、采取合理擔保制度，保證雙方利益順利實現
四、房地產開發項目轉讓的法律風險
（一）房地產開發項目不符合轉讓條件的風險
（二）房地產開發項目轉讓協議無效的法律風險
（三）房地產開發項目轉讓的刑事法律風險
1、做好前期法律盡職調查
2、選擇合適的轉讓方式
3、簽好項目轉讓合同
4、做好交接工作
5、采取合同擔保制度
6、采取合理的付款方式
7、分攤好有關稅費
第二部分房地產開發全流程法律風險防范
一、建設用地規劃許可證：
房地產開發過程中的辦理的第一個證，此證關系著后期諸多工作的開展。
城鄉規劃行政主管部門核發《建設用地規劃許可證》，作為建設單位向土地主管部門申請征用、劃撥和有償使用土地的法律憑證。
二、國有土地使用權證：
此證為房地產開發過程中的辦理的第二個證，以出讓方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
三、建設工程規劃許可證：
規劃設計階段的輸出成果為方案報建文本和設計文件，成果報政府部門審批通過后，方可獲得建筑工程規劃許可證。
《建設工程規劃許可證》為房地產開發過程中辦理的第三個證，此證辦理最為麻煩，核心任務最多。
建設工程招標：
建設工程招標是指建設單位就擬建的工程發布通告，用法定方式吸引建設項目的承包單位參加競爭，進而通過法定程序從中選擇條件優越者來完成工程建設任務的法律行為。
《招標投標法》（1999年）第3條第1款：
在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：
1.大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；
2.全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
3.使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。
四、建設工程施工許可證：
《建筑工程施工許可管理辦法》（2014年修正）第2條：申請建設工程施工許可證條件：
1.已經辦理該建筑工程用地批準手續，獲得《建設用地規劃許可證》；
2.在城市、鎮規劃區的建筑工程，已經取得《建設工程規劃許可證》；
3.施工場地已經基本具備施工條件，需要征收房屋的，其進度符合施工要求；
4.已經確定施工企業；
5.已滿足施工需要的技術資料、施工圖設計文件已按規定審查合格。
6.有保證工程質量和安全的具體措施；
7.建設資金已經落實；
8.法律、行政法規規定的其他條件。
建設工程施許可證的延期：《建筑法》（2019年二次修正）第9條：
建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。
五、房產預售許可證
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
申領商品房預售許可證應具備的條件（《城市商品房預售管理辦法》第5條，2004年修正）：
1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2.持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
六、房屋交付：
1.房屋交付需滿足法定的交付條件：竣工驗收合格
《合同法》（1999年）第279條第2款、《建筑法》（2011年修正）第61條第2款均規定“建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。
《建設工程
質量管理條例》（2000年）第16條第3款規定“建設工程驗收合格的，方可交付使用”。
2.房屋交付還需符合合同中約定的其他交房條件。
交房時的義務：
開發企業在商品房交付時，應當向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》用于明確開發企業應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向購房人提示合理使用住房的注意事項。
需要注意的是：
上述“兩書”的交付時間，即為商品房交付時間，商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
3、房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年）第18條
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。
