【商業招商】

上課時間：2023年3月25日,結束時間：2023年3月26日

上課地點：深圳

課程費用：4980元/人

課程對象：

課程目標

課程大綱

一、確定項目商業定位及招商策劃（約 150 分鐘）
市場調研
根據項目所處區域及城市量級，以及項目定位的基本判斷，框定適合的市場調研范圍及深度、廣度。
作業：如何做一次有質量的問卷調研？
1.確定商業定位
商業定位由功能、業態和品牌落位三個層次構成，同時結合項目規模、市場競爭策略、建筑形態等多種因素完善優化。
2.業態規劃及落位
業態規劃落位是商業定位的具化呈現，和建筑設計規劃相協同，合理的業態規劃和品牌落位組合保證項目未來的競爭力和收益。
3.收益預測
在品牌模擬落位基礎上詳細進行租金分測，預測合同期收益，估算投資回報。
4.制定招商（調整）決策文件
在以上各項工作完成基礎上，制定招商（調整）決策文件，建立標準統一語言，梳理內部管控流程，指導招商具體工作開展。并做好和招商組織的緊密銜接。
案例：以某標桿項目商業定位、業態規劃、品牌落位、及收益測算為詳細案例。
二、招商組織（約 240 分鐘）
在明確項目定位，啟動招商過程中，要制定有效的招商策略，掌握充足的商業資源，培養團隊形成較強的招商專業技能，學會使用各種有效的手段和工具進行招商。不能盲目的跟風或者生搬硬 套，要結合自身項目的氣質和企業的治理結構，形成適合項目的招商組織方式。
1.招商四大策略
(1)主力店優先
(2)標桿品牌優先
(3)創新商業內容研發挖掘前置
(4)常規品牌落地夯實招商基礎
2.招商難點和重點處理技巧
(1)如何突破招商瓶頸（進度、租金、重點品牌）
(2)招商節奏如何控制和把握
(3)如何解決招商資源匱乏
3.招商談判技巧
(1)合理設置交換條件
(2)尋找關鍵人物
(3)打破僵局
(4)風險識別和預案設置
4.主力店招商七步曲
(1)明確目標、樹立信心、落定方案 — 先行開拔
(2)專人跟進落實 — 責任到人
(3)模擬主力店基礎交付條件 — 心中有底
(4)預約拜訪、主動洽談 — 先發制人
(5)先意向導入再合同定論 — 以退為進
(6)重點攻克突破核心主力店品牌 — 擒賊擒王
(7)人無我有、人有我優 — 高人一籌
5.創新業態及品牌展望
案例：1、某創新業態深度研發招商案例。
2、超市、影院、書店、兒童樂園、健身中心、快時尚服飾、大型商務餐廳 等七大主力業態招商實例。
三、經營期調整優化（150 分鐘）
商業項目的招商是持續動態的工作，在開業后，仍然需要結合經營實際需求進行優化調整，調整貫穿項目不同的經營階段。
1.運營期購物中心的特點
購物中心在經歷開業后一般會經過三個時期，培育期、成長期和成熟期，每個時期都會有不同的特點呈現出來。
培育期
（1）經營業績波動明顯
（2）客流潮汐現象明顯
（3）合作伙伴不穩定
（4）市場知名度有限
（5）企業經營處于虧損狀態
成長期
（1）經營業績穩定提升
（2）客流持續增長，消費者滿意度提升
（3）合作伙伴穩定，擴大和目標客戶合作范圍
（4）行業知名度提高
（5）企業經營持平或微利
成熟期
（1）經營業績良好
（2）大量意向客戶儲備，升級提檔開始
（3）客流穩定，消費者忠誠度高
（4）行業和社會知名度高
（5）追求利潤最大化
2.系統考慮運營期商場的招商調整
商場的調整絕對不是團隊拍腦袋想出來的主意，一定是全面考慮各個方面并且需要各個部門的聯動配合而努力做好的一項工作。
（1）商營合一和商營分離
（2）企劃對調整的支持和影響
（3）工程基礎物業對調整的支持
3.運營期商場二次招調
開業后調整有著不同的分類，針對調整，也有著具體的實施步驟和操作流程，因此為了實現既定的調整目標，調整必須科學合理。
常見的調整分類
（1）臨時、季節、合同期
（2）商品、鋪位、品牌
（3）主動、被動
調整的原則與重點
（1）原則：定位為先、科學決策、整體規劃、租金增長和品牌檔次雙重提升、經營期宣傳推廣策略與品牌調整相匹配的原則
（2）重點：七個重點圍繞效益最大化進行調整
方案實施：
（1）制定調整計劃
（2）制定調整預案
（3）建立調整機制
（4）客戶的儲備
（5）品牌淘汰與考核機制
（6）掉鋪預案品牌選擇標準：
對品牌進行梳理和分類，形成獨特的評估機制。調整后評估
案例：
1、某明星商戶優化調整案例；
2、某成熟項目整體調整案例。
兩天課程根據項目或學員情況可設置小組互動討論分享環節：
（約 120 分鐘）
如何制定調整計劃，如何適度創新，引進“新品牌”，形成項目特色？（備選）

師資介紹

主講老師：朱逸

教育背景：

工作背景：江蘇智儒投資管理有限公司董事長 商業地產行業領軍人士 曾任金鷹國際商貿集團副總裁 分管集團投資發展、新店籌備及特業招商，負責籌建多個金鷹連鎖購物中心 曾任萬達集團商業管理公司首批區域公司總經理，全面負責江蘇區域多個萬達廣場的全面開業籌建及經營管理 商業地產全產業鏈專業服務商成立十年，全流程運營南京雨花客廳等多個商業項目，多所高校商業地產總裁班客座教授 從業經歷長達 26 年，其中標桿商業及知名房地產集團高管 16年，成功創業者 10 年。

專業專長：

授課經驗：朱老師擔任行業培訓師十余年間，開發了系列商業地產經典課程，涵蓋了商業地產全流程前期項目研策評估、中期招商開業籌備、經營期運營管理提升及創新營銷等各個階段，是行業中少有的能兼顧商業地產開發與管理的專家級老師，同時，針對近幾年行業競爭加劇，各企業個性化需求突出的現狀，朱老師也為眾多企業和項目訂制研發專門的課程，更貼近企業的培訓和咨詢需求。比如，2015 年-2021 年持續為華潤旗下各萬象城、萬象匯普訓的《購物中心精細化運營》；2020-2021 為北京金融界控股集團中層管理者訂制的為期一年的論文專題研習班；2020-2021 為廈門 SM 集團訂制的全國各項目精細化運營課程；2021-2022 年為招商蛇口訂制的解決商業開發和商業管理協同的系列課程，這些系列培訓持續周期長、覆蓋程度深，有目的性和成果輸出，均得到了企業較高的評價。

服務行業：

服務客戶：沈陽萬象城、哈爾濱萬象匯、吉林中東集團、大連印象匯、成都萬象城、成都仁恒置地廣場、成都悠方、世豪廣場、銀泰城、招商蛇口西南公司（大魔方）、成都優品道、上普國際；重慶萬象城、重百股份、融匯集團、東原商業、重慶瑞安。