據一位知情人透露，中介公司都是通過小區物業22edu.com公司購買業主的資料，包括姓名、年齡、電話號碼以及房號等。價格則是以棟來計算，便宜的有500元/棟，貴的則要上千元/棟，價格標準基本根據樓盤的價格來定?！百F的樓盤說明業主經濟實力相對較強，因此信息也更值錢?！?/div>
該人士透露，他之前所在的中介公司，曾經以4000元/棟的高價，購買過廣州CBD某樓盤的業主信息。折合算下來，每戶業主信息價錢也僅幾十元。但如果以每年交樓兩棟來計算，一年下來，物管公司收取的業主信息費就接近萬元，而這里僅僅是從中介公司所獲取的利潤。
除了中介以外，業主還時常收到來自裝潢公司、大型百貨商場、汽車經銷店等廣告信息，其原因都基本出在物管公司身上。上述人士估計，按照中等規模小區來計算，物管公司每年出賣業主信息所賺到的錢不少于10萬元。
幾乎在廣州所有大大小小的小區電梯間，都裝滿了廣告牌，內容囊括了汽車、洗衣液、手機、藥品等生活各方面。業主黎小姐表示，自己所在的海珠區某小區D座樓中，三面電梯壁都掛著廣告，一年四季都不間斷，但很少有業主過問廣告費用的去向。
日前，記者就以商家身份致電黎小姐所在的小區物管，表示希望能在該小區電梯里做廣告。該負責人表示，電梯廣告收費價格為600/面/半月、1000元/面/月。據黎小姐介紹，該小區有12幢高層，每幢2部電梯，那這個小區就有24部電梯。如果按照全年所有電梯的三面都投放廣告，那單這一筆營業額就可達24×1000×3×12=86.4萬元，收益相當可觀。
不僅如此，由于廣告商需要進入樓宇電梯做廣告，還必須給小區物管公司一筆費用。該物管公司人員告訴記者，此收費標準是按照每部電梯2000元/年/部收取。如果按照該小區24部電梯計算，這個小區物管公司一年的電梯廣告管理費就是24×2000=4.8萬元。也就意味著，黎小姐所在的小區光電梯廣告收入就可達91.2萬元/年。
天河某小區的羅小姐日前向報社投訴，物管最近貼出通知，要求每戶業主都要辦理一張“出入卡”，3張或以下的只需20元/張;倘若要多辦理，則需要收取45元/張的費用。通知還要求上到70歲的老人、小到2歲的小孩都要辦理。羅小姐告訴記者，小區住戶大多是家庭合住，每戶有5～6個人是常事;這樣下來，一家人辦出入卡的費用就要近200元。
記者獲悉，此小區要求業主辦理的出入卡就是附有磁性的普通卡類，成本價大概5元/張。也就是說，一張卡物管公司至少要賺取12～40元/張。該小區已全部交樓，總住戶大約為5000人，利潤最高可達20萬元。
經常在一些大型小區搞親子活動的某早教機構負責人劉小姐告訴記者，小區的進場費太高了。據她介紹，目前大多數小區一般是按一個帳篷的位置收費，一塊3米×3米的帳篷，收費標準大概是400元/天，“我們通常會連續舉辦兩天?！?/div>
而一位從事多年物業管理工作的人士也向記者透露，自己所在的海珠某小區，一年外租的活動大概有200個左右。即使按照每個活動一個帳篷來計算，一年下來的進場費就有10多萬元。
據他透露，不僅如此，一些送奶、送水站都要交納一定的“進場費”。那么，此類“進場費”大概是什么行情呢?記者在暗訪了解到，規模較小的小區每年幾百元就行了;但如果面積大且住戶多的小區，每年至少要幾千元;如果要買斷進場權，則需要收取更高的費用。有的小區，因為想進來收廢品的人多，所以不得不采用私下招標的方式，誰出的價錢高就給誰。
代收契稅、維修基金：巨額利息+流動資金
在所有購房行為中，契稅及維修基金基本上都是由開發商代收。而物管公司就是利用一兩年的時間差，賺取其中的利息;同時，手頭還多了一筆巨大的流動資金。
業內人士告訴記者，商在交房時代收這些費用，相當于間接融到一筆資金。假設一套總價100萬元的普通商品房，需交納的契稅(1.5%)為1.5萬元，專項維修資金(2%)為2萬元。一個樓盤假設有300套住房，均以這個標準計算，就有1000多萬元的資金。如果房屋總價高，樓盤規模大，資金數額將更可觀。由于從交房至辦理產權證中間間隔1年左右時間，繳來的錢款不僅可作為一筆巨大的流動資金，還可產生利息。
出租會所等公共設施：租金可達數萬
天河某小區的業主張先生發現，之前一直由管理打理的一幢3層公共配套設施(會所)現在卻易了主，被租給另外一家贏利性公司。不僅會所的運動設施收費高出一倍，同時服務質量也大大下降了。經過業主的集體了解得知，原來會所被物管公司出租了，租金每年8萬元。業主不僅得不到任何分成，還要花費更多的支出在會所上。
根據《物權法》第73條規定：建筑區劃內的道路、公共場所、公用設施和物業管理用房屬業主共有。地產人士建議，如果遇見以上情況，業主可拿著此規定作為和發展商評理或打官司的憑據。
物業公司的收入來源源于他龐大的物業稅,首先每月向業主收取300-500元的管理費,而他們一間物業公司的管理費就高達10多萬以上,而車場搽卡系統平均超過500個車位,每個車位月保200-300元,臨保市區高達10-20元一個鐘,每月停車保管費就高達幾十萬,業主受到管理處的管轄。
2、物業公司外圍擁有商鋪,這樣的商鋪非常昂貴,小小一間就需要1萬多元以上.
收入：1、房開給予維修方面的資金（可以和房開協議） 2、商家進場費 3、商家廣告費 4、出入證費用（裝修工） 5、物管費 6、各項代辦費 7、有償服務 支出：1、人員工資 2、辦公用品 3、各類消耗品 4、水、電、氣費（辦公室用） 5、其他各類開支 6、設備設施維護材料費用 差不多就這些··
物業企業營改增 巧妙安排稅負輕
龔厚平
我國物業企業營改增，預計于2015年底前完成。在即將到來的營改增面前，物業企業如果能充分了解營改增后涉及增值稅情況，就能夠充分利用稅收政策，達到減輕增值稅負擔的目的。
下面筆者結合已發布的營業稅改增值稅文件—《關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）相關規定，結合工作實際談一下營業稅改增值稅后物企如何安排，才能有效減輕稅收負擔。
為探討方便，下面僅以一般納稅人（應稅服務年銷售額超過500萬元）舉例進行說明：
一、物業適用不同稅率和征收率應稅收入必須分開核算。
1、物管費用收入：可以按6%稅率一般計稅方法征收增值稅，亦可以按3%征收率簡易征收辦法征收增值稅。一般物業公司選擇按3%征收率簡易征收辦法征收增值稅
2、會議費用收入：只能按6%稅率一般計稅方法征收增值稅。 3、不動產租賃收入，假設按11%稅率一般計稅方法征收增值稅。 4、有形動產租賃收入：只能按17%稅率一般計稅方法征收增值稅。 5、銷售貨物收入，只能按17%稅率一般計稅方法征收增值稅。
6、其它各種收入，必須依據的正式財稅文件規定范圍確認適用稅率或征收率。
上述不同收入，必須分開核算才能按規定的稅率或征收率征收增值稅，否則會出現從高適用稅率或征收率情況。
案例1：四川吉祥物業管理有限公司（以下簡稱吉祥公司）是2011年成立的物業公司，營改增前連續12個月應稅服務銷售額為6000萬元。假設2015年10月起國家全面完成營改增計劃。2015年11月物管費用收入含稅412萬元（吉祥公司選擇按3%征收率繳納增值稅），會議費用含稅收入53萬元，銷售水含稅收入23.4萬元,不動產租賃含稅收入55.5萬元。除物管費用收入相應不可抵扣進項1萬元外，其它可以抵扣的進項稅額為6萬元。假設2015年10月無留抵金額。
1、如果分開核算：吉祥公司2015年11月 （1）、按一般計稅方法應納增值稅為
53÷（1＋6%）×6%＋23.4÷（1＋17%）×17%＋55.5÷（1＋11%）×11%－6＝5.9萬元
（2）、按簡易計稅方法應納增值稅為 412÷（1＋3%）×3%＝12萬元 （3）、吉祥公司2015年11月應繳納增值稅為 5.9＋12＝17.9萬元
2、如果不分開核算，根據財稅[2013]106號附件二第一條第一款第三項規定，兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用稅率。
（412＋53＋23.4＋55.5）÷（1＋17%）×17%－（6＋1）＝72.03萬元
不分開核算造成企業稅收損失72.03－17.9＝54.14萬元
二、代收水電氣費用處理
目前絕大部分物業公司采取收據方式收取代收的水電氣費用，未采用開具增值稅專用發票的方式。采取收據的方式直接導致物業企業的一般納稅人客戶無增值稅進項可以抵扣，損害了客戶的經濟利益。
其實物業公司轉供水電、天然氣屬于銷售貨物行為，依法可以開具增值稅專用發票，為一般納稅人租戶提供增值稅專用發票，減少租戶損失。
目前有效的文件依據主要是《關于四川省機場集團有限公司向駐場單位轉供水電氣征稅問題的批復》（國稅函[2009]537號）規定：四川省機場集團有限公司向駐場單位轉供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時收取的轉供能源服務費屬于價外費用，應一并征收增值稅，不征收營業稅。
值得注意的是：目前自來水公司一般情況下依據《關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅【2009】第009號）第二條第三項：“一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：5.自來水?！焙汀蛾P于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅[2014]57號）第二條：“財稅〔2009〕9號文件第二條第(三)項 ‘依照6%征收率’調整為‘依照3%征收率”。規定只開具3%的增值稅專用發票.
而物業公司銷售自來水非自產貨物，依據《增值稅暫行條例》（國務院令第538號）第二條第二款第二項：“納稅人銷售或者進口下列自來水貨物，稅率為13%?！币幎ㄟm用稅率為13%。
案例2：吉祥公司2015年11月代收水費103萬元，實際收到的進項稅額為103÷（1＋3%）＝3.00萬元，而銷項稅額為103÷（1＋13%）×13%＝11.85萬元，損失11.85－3.00＝8.85萬元。解決方法有兩個：一是物業公司提高轉供價為113萬元，保證物業公司無損失。二是由租戶直接到自來水公司繳納。
三、進項方面，特殊貨物和應稅勞務（含固定資產、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產租賃）同時用于簡易計稅方法計稅項目和一般計稅方法計稅項目，其進項稅額可以全部扣除。
依據財稅[2013]106號附件1第二十四條第一款：下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 用于簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務。其中涉及的固定資產、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產租賃，僅指專用于上述項目的固定資產、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產租賃。
案例3：吉祥公司2015年11月購進清潔車3輛，含稅價為11.7萬元，取得增值稅專用發票，稅額為1.7萬元。因清潔車同時用于簡易計稅方法的物業管理費用項目，亦用于按一般征稅方法會議專用項目。故上述1.7萬元的增值稅可以全部抵扣，而不是按比例抵扣。
從上述三個案例明顯可以看出：物業公司營業稅改為增值稅后，并非是簡單的全部按簡易計稅方法按3%征收增值稅，而是簡易計稅方法（主要是物業管理費用項目）和一般計稅方法（適用稅率為6%、11%、17%）并存。物業公司必須加強增值稅管理方面的培訓，減少不必要的稅收損失！
物業公司一般主營收入有物業費、物業修理費；停車費；綠化費；主營業務成本：工資、購買維修部件的費用、物業自己的房租、水電費和電話費。
一、物業公司主營業務收入指企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入,包括:
1 、物業管理收入,指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入;
2 、物業經營收入,指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入,如房屋出租收入、經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入;
3 、物業大修收入,指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托,對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
二、物業經營成本是指物業管理企業經營物業產權人、使用人提供的各種建筑物和附屬設備而發生的各項費用支出。包括：
1、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。
費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。
2、清潔衛生費用
物業管理區域清潔衛生費用。主要包括：、、、、、、
